Métodos de Avaliação do Estado de Conservação dos Edifícios: a Actividade Recente do LNEC

A comunicação apresenta os métodos de inspecção desenvolvidos pelo LNEC para a inspecção e diagnóstico do estado de conservação dos edifícios. Os métodos considerados têm diferentes espectros de actuação: Metodologia de Certificação das Condições Mínimas de Habitabilidade (MCH), Método de Avaliação do Estado de Conservação dos Imóveis (MAEC) e o Método de Avaliação das Necessidades de Reabilitação dos Edifícios (MANR).

O estudo pretende determinar qual a relação entre os objectivos dos diferentes métodos, as características comuns, principais limitações e possibilidades de utilização de cada um.

Metodologia de Certificação das Condições Mínimas de Habitabilidade

Esta metodologia foi desenvolvida pelo LNEC entre 2003 e 2004, visando determinar as condições de habitabilidade das habitações arrendadas. Considera as exigências de segurança – estrutural, contra incêndio e contra a intrusão – e as exigências de saúde – salubridade, qualidade do ar, protecção contra a humidade e contra o ruído, conforto térmico e visual. A inspecção é realizada com o apoio de uma ficha de verificação, que permite classificar cada um dos critérios em 3 respostas possíveis: cumpre, não cumpre ou não se aplica.

A ficha de verificação é organizada segundo níveis físicos (correspondentes às partes que compõem o todo: edifício, habitação, etc.) e por elementos funcionais (partes construtivas). No caso de o elemento não dar cumprimento aos critérios em análise, deverão ser descritos os problemas, fotografando a anomalia. Esta informação é adicionada ao relatório de inspecção, através do preenchimento livre, estando por isso sujeito à subjectividade do critério de preenchimento do técnico.

No final da ficha é indicado se o edifício cumpre ou não com as condições mínimas de habitabilidade e se existe risco para a segurança ou saúde pública ou dos residentes.

Método de Avaliação do Estado de Conservação dos Imóveis

Este método foi desenvolvido entre 2003 e 2006. Pretende determinar o estado de conservação do edifício e a existência de infra-estruturas básicas. É um método de inspecção que permite a ponderação relativa da influência de cada critério para a avaliação global.

Tal como no método anterior, a ficha de inspecção do MAEC distribui os elementos funcionais (correspondentes às partes construtivas do edifício) por diferentes níveis físicos (edifício, partes comuns, unidade).

No processo de inspecção é determinada a existência de anomalias – ligeiras, médias, graves ou muito graves -, às quais é atribuída uma pontuação ponderada. Neste preenchimento não são são especificadas as anomalias de cada elemento, embora seja recomendada a descição das anomalias graves e muito graves, na parte anexa à ficha de inspecção, de preenchimento livre.

No final do preenchimento é determinado o estado de conservação do imóvel – excelente, bom, médio, mau, péssimo -, e o coeficiente de conservação ponderado.

Método de Avaliação das Necessidades de Reabilitação dos Edifícios

O MANR foi desenvolvido em 2007, para aplicação específica nos bairros de génese ilegal. O objectivo é determinar as necessidades de reabilitação do edifício, de modo a dotá-lo de condições mínimas de habitabilidade. Para além da apreciação das anomalias existentes em cada elemento, este método considera também as anomalias na implantação no tecido urbano.

A ficha de inspecção é constituída por uma página de síntese, com a identificação do edifício e clarificação dos resultados – reabilitação ligeira, média ou profunda. Na segunda parte procede-se à caracterização construtiva do edifício, indicando a técnica construtiva de cada elemento, através de campo de selecção múltipla. É considerada a seguinte estrutura para a organização dos elementos funcionais do edifício: Estrutura (fundações, elementos verticais de suporte e pavimento); Cobertura (estrutura de suporte, revestimento e composição da laje de esteira); Paredes Exteriores (tosco, revestimento de fachada, revestimento de empena); Paredes Interiores; Caixilharias Exteriores e Escadas.

Na última parte da ficha de inspecção procede-se à verificação de anomalias construtivas e espaciais. Para além da gravidade da anomalia (sem significado, ligeira, média ou grave), é indicada a extensão da intervenção necessária (localizada, média, extensa ou total) e a complexidade da mesma (simples, média ou difícil). Não é clara a transposição do valor específico de cada elemento para o valor geral atribuído na página de síntese.

As diferentes metodologias podem ser entedidas como complementares. O MCH verifica a existência de condições mínimas de habitabilidade, o MAEC verifica o estado de conservação do edifício e o MANR permite estimar a profundidade da reabilitação necessária, mediante o estado de conservação identificado e visando dar cumprimento às condições mínimas de habitabilidade. Os métodos de preenchimento e estrutura das fichas são idênticos (por exemplo, no que refere à especificação das anomalias através de preenchimento livre). Apesar disso, cada abordagem foi pensada isoladamente e não na sua potencial complementaridade, pelo que existe sobreposição de informação.

A inspecção visual e sem recurso a sondagens ou ensaios técnicos faz com que estes métodos sejam económicos e facilmente acessíveis. No entanto implicam complexas instruções de preenchimento (por exemplo na ponderação de critérios) e, sobretudo, uma grande abertura e subjectividade das respostas: o que é considerada uma anomalia grave? qual a designação e descrição de cada anomalia? que anomalias afectam cada elemento? como se determina a complexidade ou extensão da intervenção necessária?

Relativamente ao método MANR, importa aprofundar o conhecimento acerca da folha de cálculo automatizada e compreender o desenvolvimento dos factores de ponderação baseados na estrutura de custos de um edifício-tipo.

Embora estas metodologias não proporcionem o conhecimento exaustivo de todoas as anomalias do imóvel, apresentam modelos importantes para a conversão dessa informação recolhida em decisões de projecto. Uma abordagem interessante seria a automatização do processo de conversão das “anomalias” identificadas em “necessidades de intervenção”, minimizando a subjectividade e optimizando a integridade das inspecções.

Pedro, J. B., Vilhena, A., Paiva, J. V., & Pinho, A. (2012). Métodos De Avaliação Do Estado De Conservação Dos Edifícios : a Actividade Recente Do Lnec, 5–18.

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